[案情]

　　王某是某村村民，自2002年携家人到县城做服装生意，并用多年的积蓄在县城购买了一套商品房。2005年年初，为做生意需要，他向同村村民李某借款3万元，并约定一年内还清。后由于生意不景气，借款到期后，王某未偿还李某借款，在多次催要未果后，李某将王某告上了法庭。后法院依法判决王某偿还李某借款3万元，双方均为上诉。判决生效后，李某文履行法律文书确定的义务，李某遂向法院申请强制执行。执行过程中，经法院依法调查当事人财产情况，发现王某除现居住的商品房外，在村中还有闲置的房屋3间，别无其他贵重财产可供执行。

　　[争议]

　　本案在执行过程中，出现以下争议：

　　第一种观点认为，可以对王某在村中闲置的房屋3间进行执行，但执行过程中应注意保护集体土地的所有权。理由是：在我国现行的有关执行的法律法规中，并未涉及对农村房屋执行的有关规定，但根据民法的有关原则，农民对宅基地虽然只有使用权，但对于建筑在宅基地上的房屋却有完全的处分权，房屋作为农民的合法私产，应当能够自由买卖和转让。但考虑到宅基地的性质和我国行政法规的规定，农村房屋在执行过程中，对买受人应当作严格的限制，应严格限定在村集体经济组织内部。

　　第二种观点认为，不能对王某在村中闲置的3间房屋进行执行，但可以对其现居住的商品房进行执行。理由是：根据我国现行的法律法规，宅基地使用权是依附于农民自身的一项特殊权利，如果允许对农村房屋进行执行，根据“地随房走”的原则，势必会造成农村宅基地管理的混乱，从而直接影响到大多数农村集体组织成员的切身利益。

　　[评析]

　　笔者认为第一观点是正确的。即对于农村房屋可以有条件的进行执行。下面笔者将从农村房屋与宅基地使用权的关系、执行农村房屋的原则和执行农村房屋应注意的问题出发，对农村房屋的执行问题进行简要探讨，以期达到抛砖引玉的目的。

　　一、农村房屋与宅基地使用权的关系

　　根据我国现行法律规定，宅基地所有权属农村集体经济组织所有，其使用权由集体组织按法律规定的条件和程序划拨给村民使用。作为宅基地使用权人，有权在取得的土地上享有占有、使用的权利，可以在该土地上建造住房以及其他附着物，却无权单独转让宅基地。但如果使用权人在宅基地上以建造了房屋，房屋的所有权的完整权能属于宅基地的使用权人。此时，房屋的所有权与土地的使用权分属不同的权利主体，双方在权利行使方面必然相互牵制。而房屋与土地紧密结合的特点决定了二者必有一方要妥协，或者地随房走或者房随地走。

　　在我国，城市和农村私有房屋的宅基地均不得单独转让，故此在这里只存在“房随地走”的现象。如果只能允许“房随地走”，那么村民因不享有土地的使用权将影响其房屋的所有权的行使。他只能对其建筑物或其他附着物享有占有、使用、收益的权利，而无从行使最重要的处分的权能。如果宅基地上使用权人欲走出农村，到外面的世界开辟一番事业，其宅基地上的合法建筑只能通过出租来发挥物的效用。无疑，这使其权利的行使很不充分。如果允许地随房走，即村民有权出售住房，村民对房屋所有权的行使将不存在任何障碍，此举并不影响集体经济组织对土地享有的所有权。

　　宅基地一旦划拨给村民使用，集体经济组织对其所有的土地实际上并不能行使更多的权利。当村民出售房屋时，仅仅是宅基地的使用权人换了另外的主体，村民并不能通过出售房屋而从中获得宅基地的收益，他只能获得出售建筑物的利益。因此，对集体经济的经济利益并不存在侵犯的问题，且允许村民房屋在集体经济组织内部自由转让，将使村民的房屋发挥最大的效用。

　　二、农村房屋的执行原则

　　农村房屋和宅基地使用权是农民赖以生存的基本生活资料，是居住权的基本保证。我国《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。” 因此人民法院在执行农民的住房时，应当慎之又慎，并根据以下原则确定是否进行执行。

　　1、当被执行人为农民且只有农村房屋居住时，不应执行其住宅。因为如果转让农民仅有的住房，其宅基地使用权势必会一同转让，而《土地法》又规定，农民转让住房后，再申请宅基地的，不予以准许，在此种情况下，如果将其住房予以强制转让，则有可能使农民永久的丧失了宅基地使用权，导致基本的生存权得不到保障。

　　2、被执行人虽然只有农村住房，但被执行人已死亡的，可以执行。但执行过程中应注意同住家庭成员的权益保障问题，避免侵害他们的合法权益。

　　3、被执行人迁出原集体经济组织的农村住房，可以执行。

　　4、被执行人虽未欠出院集体经济组织，但另有住房的，可以执行。

　　三、执行农村房屋应注意的问题

　　1、农村房屋的变价问题。随着市场经济的不断发展和城市规模的不断扩大，城中村、城边村现象相继出现，发展环境和区位优势的不同，从而造成了农村房屋价格间存在巨大差异。因此，在现实执行过程中，应综合多种因素，科学合理的对农村房屋进行评估变价，最大限度的双方当事人的合法权益。

　　2、农村房屋的竞买主体问题。现实执行过程中如何对农村房屋进行变现，也是一个值得注意的问题，因为毕竟宅基地属于村集体的土地，其使用权也只能为本经济组织农民所有。具体到执行实践中，根据最高人民法院关于执行过程中拍卖、变卖财产的规定，对财产进行处理的首选途径应该是拍卖，但由于宅基地的特殊性（因为毕竟宅基地属于村集体的土地，其使用权也只能为本经济组织农民所有），又使得它与其他财产的拍卖产生了很大的不同。

　　故人民法院在执行农民的住房时，若要对房产采取拍卖变卖措施，或是以物抵债，对于购买或接受农村住房者的范围应当有所限制。因为从理论上讲，一个集体经济组织的宅基地只有本集体经济组织的成员才能有权使用，本集体经济组织以外的人，包括城镇居民无权使用本集体经济组织的宅基地。为防止城镇居民或本集体经济组织以外的人，大量购买该农村的住房，按照“地随房走”的原则，购房者购买住房的同时取得了宅基地使用权，使用了该集体经济组织的宅基地，造成了农村宅基地大量地流失，严重损害集体经济组织其他成员的利益这种情况的出现，笔者认为，在法律没有做出明确规定前，针对宅基地使用权进行拍卖时，应当严格限定参与竞买的主体，也就是说应当限定在本村集体经济组织成员内部进行；当村委会参与竞买时，应当在同等价格下给予优先购买权，以便于村委会行使对村集体土地的管理和使用权。（作者单位：山东省垦利县人民法院）

　　陈志群律师认为，该文分析得很全面。该文对于农村房屋是否可以执行的问题，进行了解析，可供参考学习。